Калужская обл., г. Калуга, ул. Степана Разина, д. 50, кв. 16

Право собственности на недвижимость — юридическая возможность владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению при условии соблюдения закона и прав других лиц.

Рекомендации

1. Убедитесь, что продавец совпадает с правообладателем. Если объект продается по доверенности, дополнительно проверьте полномочия представителя;
2. Уточните семейное положение продавца: если объект приобретался в браке, запросите нотариальное согласие супруга/супруги либо документы, подтверждающие отсутствие необходимости в согласии (например, брачный договор).

Общие рекомендации

1. Перед сделкой рекомендуется дополнительно проверять актуальные документы, подтверждающие наличие/отсутствие задолженности по оплате коммунальных платежей. В случае возникновения спора по взысканию задолженности по Квартире, ответчиком (должником) по такому спору могут являться Правообладатели. К исключениям стоит отнести обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт многоквартирного дома. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому правообладателю переходит обязательство по оплате взносов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе и Задолженность Правообладателей по уплате взносов на капитальный ремонт. При этом для минимизации рисков, связанных с наличием задолженности по Квартире в будущем, в том числе для случая выявления задолженности по Квартире на момент заключения сделки по отчуждению Квартиры или после перехода права собственности на Квартиру к новому правообладателю, предусмотреть в договоре по отчуждению Квартиры условие о погашении выявленной Задолженности по Квартире Правообладателями в определённый срок. (ст.210 ГК РФ, п. 3 ст. 158 ЖК РФ)
2. Перед сделкой запросите у собственника справку о зарегистрированных лицах. Сам факт наличия посторонних прописанных не опасен для нового собственника — их можно выписать принудительно через суд на основании искового заявления о снятии с регистрационного учета. Однако дело может усложниться, если в квартире прописаны несовершеннолетние, иждивенцы, бывшие супруги, лица, отказавшиеся от приватизации, и наследники. Жильцов, относящихся к указанным категориям, выписать сложно даже через суд, в некоторых случаях невозможно.

Правила для жилых помещений

1. Основное назначение жилого помещение – проживание граждан;
2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение;
3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг;
4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями.

Если объект приобретался продавцом с использованием средств материнского (семейного) капитала, продавец был обязан выделить доли в праве собственности всем членам семьи, включая несовершеннолетних детей. Если доли не выделены, сделка может быть оспорена, в том числе по искам прокуратуры и органов опеки.

Рекомендации

1. Запросите у продавца справку из Социального фонда России об использовании (неиспользовании) материнского капитала;
2. Если капитал использовался — убедитесь, что доли выделены всем членам семьи, а на продажу долей несовершеннолетних получено разрешение органов опеки.

Отдельные категории граждан сохраняют право пользования жилым помещением даже после его продажи: отказавшиеся от участия в приватизации, получатели ренты, лица, проживающие по завещательному отказу. Выселить их через суд практически невозможно.

Рекомендации

1. Запросите у продавца сведения о зарегистрированных лицах (справку о регистрации / выписку из домовой книги);
2. Убедитесь, что к моменту сделки все сняты с регистрационного учёта, либо зафиксируйте в договоре сроки снятия и последствия их нарушения;
3. Отдельно выясните, нет ли лиц, отказавшихся от участия в приватизации.

Сделка, совершённая гражданином, признанным недееспособным, ничтожна, а совершённая ограниченно дееспособным без согласия попечителя — может быть оспорена (ст. 171, 176 ГК РФ). Риск повышен при преклонном возрасте продавца и продаже по доверенности.

Рекомендации

1. При сомнениях запросите у продавца справки психоневрологического и наркологического диспансеров;
2. Рассмотрите нотариальную форму сделки — нотариус дополнительно проверяет дееспособность сторон.

Если продавец — мужчина призывного возраста, проверьте его в реестре повесток (реестрповесток.рф): со дня, когда повестка считается вручённой, гражданину запрещается государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость (ст. 7.1 Закона № 53-ФЗ «О воинской обязанности и военной службе») — Росреестр откажет в регистрации сделки.

Рекомендации

1. Проверьте продавца в реестре повесток непосредственно перед сделкой;
2. При наличии ограничения отложите сделку до его снятия.